내 집 마련! 실거주 부동산 매매 시 유의사항

내 집 마련은 누구에게나 인생의 중요한 목표 중 하나입니다.

 

실거주를 목적으로 집을 구매할 때는 단순한 투자 목적의 부동산 거래보다 훨씬 더 많은 주의가 필요합니다.

 

하루 이틀 머무는 공간이 아니라 장기간 생활할 공간이기 때문에, 계약 전에 확인해야 할 사항이 많습니다.

 

 

 

오늘은 실거주 부동산 매매 시 반드시 유의해야 할 핵심 요소들을 차근차근 짚어보겠습니다.

 

목차

1. 실거주 부동산 매매, 왜 유의사항이 중요한가?
2. 계약 전 반드시 확인해야 할 기본 서류
3. 세입자 여부 및 실입주 가능일 확인
4. 주택 상태 및 하자 점검 체크리스트
5. 대출 조건 및 자금 계획 수립
6. 중개수수료, 계약서 작성, 특약사항 확인
7. 실거주 관점에서 주변 인프라 체크
8. 마무리 체크리스트와 전문가 활용 팁

 

 

1. 실거주 부동산 매매, 왜 유의사항이 중요한가?

 

실거주 부동산 매매는 ‘마음에 드는 집을 사는 것’ 이상의 의미를 가집니다.

단지 내부 구조나 인테리어뿐 아니라, 생활 인프라, 교통, 교육환경까지 모든 요소가 직접적인 삶의 질에 영향을 미치기 때문입니다.

반면 투자용 부동산은 수익률, 시세 차익, 전세 수요 등을 중심으로 판단합니다.

따라서 실거주자는 ‘직접 살아볼 것’이라는 전제로 훨씬 더 세심한 관찰과 판단이 필요합니다.

 

2. 계약 전 반드시 확인해야 할 기본 서류

 

부동산 매매 계약은 단 한 번의 실수로도 큰 손해를 볼 수 있습니다. 그만큼 철저한 사전 검토가 필요합니다.

 

• 등기부등본: 해당 부동산이 매도인 소유인지, 담보권(근저당권)이 설정되어 있는지를 확인합니다.
• 건축물대장, 토지이용계획확인서: 용도지역, 건축물 현황, 위반 사항 유무 등을 알 수 있어 추후 용도변경이나 리모델링 시 불이익을 방지합니다.
• 실입주 가능일: 실거주가 목적이라면 반드시 실제 입주 가능한 날짜를 계약서에 명시해야 하며, 세입자가 있는 경우 주의가 필요합니다.

 

 

 

 

 

3. 세입자 여부 및 실입주 가능일 확인

 

전세를 끼고 매매하는 경우 ‘세입자 계약’이 남아 있다면 실입주가 어렵습니다.

 2020년 이후 계약갱신청구권이 강화되면서, 실거주 목적의 매수인이라고 해도 일정 조건을 충족하지 않으면 세입자가 2년 계약 연장을 요구할 수 있습니다.

 

유의할 점

• 세입자의 전세계약 만료일 확인
• 계약서상 실거주 명시 여부
• 법원 판례 및 법률상 갱신거절 조건 충족 여부

 

4. 주택 상태 및 하자 점검 체크리스트

 

아무리 위치가 좋고 가격이 적당해도, 집 자체에 하자가 있다면 실거주자는 큰 불편을 겪게 됩니다.

 

 체크리스트

• 천장 및 벽면의 누수 자국
• 결로, 곰팡이 발생 유무
• 보일러 작동 및 온수 체크
• 베란다 배수 상태
• 소음(층간소음, 인근 공사 등)
• 일조권 및 조망

 

계약 전, 중개인을 믿기보다는 본인이 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

필요시 건축 전문가 또는 하자 점검 서비스를 이용하는 것도 좋은 방법입니다.

 

▶ 자세히 알아보기:  부동산 내부 점검 요령, 부동산 계약 전, 집 내부 이렇게 점검하세요.

 

5. 대출 조건 및 자금 계획 수립

 

실거주자에게는 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 기준이 다소 완화되어 있는 경우도 있습니다. 

 

하지만 정부 정책에 따라 자주 변경되므로, 사전에 본인의 대출 가능 한도, 금리, 상환 조건을 정확히 파악해 두는 것이 중요합니다.

 

계약금 – 중도금 – 잔금 순서에 따라 자금 흐름을 계획하고, 부족할 경우  대안 마련도 고려해봐야 합니다.

 

6. 계약서 작성, 특약사항 확인

 

중개사무소에서 제공하는 표준계약서만 믿고 무작정 사인하는 것은 위험합니다.

실거주자의 경우 다음과 같은 특약사항을 계약서에 반드시 포함해야 합니다.

• 세입자 퇴거일 및 인도일 명시
• 잔금 지급일과 실입주일 일치 여부
• 하자 발견 시 책임 주체 명시

 

이러한 특약사항은 분쟁 예방에 결정적인 역할을 합니다.

 

 

7. 실거주 관점에서 주변 인프라 체크

 

실거주자의 만족도는 집 내부보다 오히려 외부 환경에서 좌우되기도 합니다.

학교, 학원, 지하철역, 마트, 병원, 공원 등 일상생활을 뒷받침해 줄 인프라가 갖춰져 있는지를 반드시 현장 확인하세요.

 

향후 도시개발계획이나 교통 인프라 확충 예정 여부도 중요한 요소입니다.

지금 불편해도 몇 년 안에 좋아질 입지라면 장기적으로 가치를 가질 수 있습니다.

 

8. 실거주 부동산 매매  체크리스트

• 등기부등본 상 소유자와 매도인 일치 여부
• 실입주 가능일과 전세 계약 여부
• 건축물대장·토지이용계획 확인
• 주택 내부 하자 점검 완료
• 대출 가능 조건 확인
• 계약서 작성 시 특약사항 반영
• 주변 생활 인프라 체크
• 향후 개발 호재 여부 확인
• 계약 전 중개업소 등록 확인
• 전문가 상담 또는 법률 자문 활용 여부

 

 

내 집 마련은 수억 원이 들어가는 인생 최대의 소비이자 투자입니다.

실거주 목적이라면 가족의 삶의 질과 안전까지 좌우되는 중대한 결정입니다.

 

아무리 정보를 많이 찾아도 실수가 있을 수 있으므로, 부동산 전문가의 조언을 듣는 것이 매우 큰 도움이 됩니다.

실거주 부동산 매매, 꼼꼼함이 최고의 무기입니다.

 

내 집 마련이 더 이상 어려운 숙제가 아닌, 삶을 바꾸는 기회가 되시길 바랍니다.