등기부등본 보는 법. 표제부, 갑구, 을구 완벽 이해하기. 전세사기 피하는 핵심 팁

등기부등본은 부동산 거래 전 반드시 확인해야 할 문서로, 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다.

 

표제부는 부동산의 기본 정보를, 갑구는 소유권 관련 내용을, 을구는 근저당권과 임차권 등을 기록합니다.

 

전세계약이나 매매 시에는 집주인과 계약자가 일치하는지, 근저당이 설정되어 있는지를 꼼꼼히 살펴야 합니다.

 

인터넷등기소를 통해 간편하게 열람 및 발급이 가능합니다. 

 

등기부등본을 제대로 해석하지 못하면 보증금을 날리는 등의 피해로 이어질 수 있어 주의가 필요합니다.

 

 

목차

1. 등기부등본이란 무엇인가?

• 1-1. 등기부등본의 구성 요소
  • (1) 표제부
  • (2) 갑구
  • (3)을구

2. 등기부등본을 확인해야 하는 이유

• 2-1. 전세사기 예방
• 2-2. 소유자 및 근저당 여부 확인

3. 등기부등본 열람 및 발급 방법

• 3-1. 인터넷등기소 이용법
• 3-2. 모바일에서 확인하는 방법
• 3-3. 오프라인 발급처 안내

4. 실전! 등기부등본 해석 예시

• 4-1. 표제부에서 확인할 것
• 4-2. 갑구에서 확인할 것
• 4-3. 을구에서 확인할 것

5. 등기부등본 열람 시 주의사항

• 5-1. 주소 일치 여부
• 5-2. 갑구와 을구의 주의 포인트

6. 자주 묻는 질문(FAQ)

 

 

1. 등기부등본이란 무엇인가?

 

등기부등본은 부동산의 소유관계 및 각종 권리 관계가 기재된 공식 문서로, 부동산의 법적 상태를 확인할 수 있는 중요한 자료입니다.

 

부동산의 실제 소유자가 누구인지, 근저당이나 전세권이 설정되어 있는지, 법적 분쟁이나 가압류 등의 문제가 있는지를 한눈에 파악할 수 있습니다.

 

정식 명칭은 ‘부동산 등기사항증명서’이며, 과거에는 종이 문서로만 열람이 가능했지만 현재는 대법원 인터넷등기소를 통해 누구나 온라인으로 열람하고 발급받을 수 있습니다.

 

 부동산 매매, 전세계약, 상속, 증여 등 모든 부동산 관련 거래에서 필수적으로 요구되는 서류입니다.

 

등기부등본은 ‘해당 부동산이 어떤 법적 상태에 놓여 있는지’를 가장 객관적으로 보여주는 증거 문서이며, 안전한 거래를 위해 반드시 확인해야 하는 기본 중의 기본입니다.

 

1-1. 등기부등본의 구성 요소

 

등기부등본은 크게 세 가지 항목으로 구성되어 있으며, 각각 다른 정보를 담고 있습니다. 구성은 다음과 같습니다.

 

(1) 표제부

 

표제부는 해당 부동산의 ‘기본적인 물리적 정보’를 담고 있는 부분입니다.

 

건물이나 토지의 지번, 면적, 구조, 용도, 건축 연도 등의 내용이 기재되어 있으며, 계약서 상의 부동산 정보와 정확히 일치하는지 확인하는 데 사용됩니다.

 

아파트라면 몇 동 몇 호인지, 대지 지분은 얼마인지 등이 기록되어 있습니다.

 

(2) 갑구

 

구는 부동산의 ‘소유권’에 대한 정보를 기록하는 영역입니다.

 

현재 소유자가 누구인지, 언제 어떤 사유로 소유권을 취득했는지(매매, 상속, 증여 등), 과거에 소유자가 바뀐 이력은 무엇인지 등이 나타납니다.

 

이 정보를 통해 계약 상대방이 실제로 부동산의 주인인지, 이전에 문제가 있었던 소유권 변동은 없었는지 등을 확인할 수 있습니다.

 

(3) 을구

 

을구는 부동산에 설정된 ‘소유권 이외의 권리’들을 기록하는 영역입니다.

 

대표적으로 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등이 해당되며, 이들 권리는 채무와 관련되어 있어 향후 분쟁 발생 시 큰 영향을 미칩니다.

 

예를 들어 을구에 은행의 근저당권이 설정되어 있다면, 해당 부동산이 담보로 제공된 상태이기 때문에 전세보증금이 위험해질 수 있습니다.

 

을구를 통해 보증금의 회수 가능성을 예측할 수 있으므로 주의 깊게 확인해야 합니다.

 

 

2. 등기부등본을 확인해야 하는 이유

 

2-1. 전세사기 예방

 

최근 몇 년 사이 전국적으로 확산된 ‘전세사기’ 사건들에서 가장 많이 등장하는 공통점은 피해자가 등기부등본을 제대로 확인하지 않았다는 점입니다.

 

실제 사례 중에서는 전세로 입주한 세입자가 집주인이 아닌 제삼자와 계약을 맺었거나, 근저당이 과도하게 설정된 상태에서 전세 계약을 체결하여 보증금을 돌려받지 못한 경우도 있었습니다.

 

등기부등본을 확인하면 계약 상대방이 진짜 소유자인지 확인할 수 있을 뿐 아니라, 이미 다른 사람에게 전세권이 설정되어 있는지도 쉽게 파악할 수 있습니다.

채권최고액이 과도하게 큰 근저당권이 설정되어 있다면, 그 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자의 보증금이 우선순위에서 밀려 피해를 입을 수 있습니다.

 

요즘처럼 깡통전세, 역전세난, 전세보증금 반환 보증 보험 미가입 등의 이슈가 많은 시기에는, 등기부등본 열람은 선택이 아닌 필수입니다.

 

등기부등본을 꼼꼼히 확인함으로써 사전에 위험 요소를 인지하고, 안전하게 계약을 진행할 수 있습니다.

 

2-2. 소유자 및 근저당 여부 확인

 

부동산 계약의 가장 기본적인 전제는 '소유자와의 계약'입니다.

 

하지만 드물게 실제 소유자가 아닌 제삼자(가족, 대리인, 사기범 등)와 계약이 체결되는 경우가 있습니다.

 

이런 경우, 계약 자체가 무효가 되거나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

따라서 등기부등본의 갑구에 기재된 소유자 이름과 계약 상대방의 신분증, 인감증명서 등을 대조하여 반드시 일치 여부를 확인해야 합니다.

 

또한 을구에 설정된 근저당권도 매우 중요합니다. 보통 부동산은 은행 등 금융기관에 담보로 제공되며, 채권최고액이 실제 대출금보다 훨씬 높게 설정됩니다.

예를 들어, 채권최고액이 2억 원으로 설정되어 있는 부동산에 1억 5천만 원 보증금을 주고 전세계약을 한다면, 추후 해당 부동산이 경매로 넘어가면 은행이 보증금보다 먼저 변제받을 수 있어 세입자는 큰 손해를 볼 수 있습니다.

 

또한 임차권 등기나 전세권 설정이 다른 사람 이름으로 되어 있는 경우, 보증금 회수 순위에서도 밀릴 수 있으므로, 계약 전에는 반드시 을구 항목을 확인해야 합니다.

 

간단히 말해, 소유자 정보와 근저당 설정은 등기부등본을 통해 계약 상대방의 신뢰도와 재산권 보호 가능성을 가늠할 수 있는 기준입니다.

 

등기부등본을 꼼꼼하게 확인하는 것만으로도 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있다는 점에서, 실질적인 리스크 관리 도구라고 할 수 있습니다.

 

 

3. 등기부등본 열람 및 발급 방법

 

등기부등본은 인터넷, 모바일, 오프라인 등 다양한 방식으로 열람 및 발급할 수 있어 접근성이 매우 뛰어납니다.

 

상황에 따라 적절한 방법을 선택하면 시간과 비용을 절약할 수 있으며, 특히 전세계약이나 부동산 매매 계약을 앞둔 경우에는 최신 자료로 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

 

3-1. 인터넷등기소 이용법

 

• 등기부등본을 가장 쉽게 열람할 수 있는 방법은 대법원 인터넷등기소 홈페이지(iros.go.kr)를 이용하는 것입니다.
  1. 포털사이트에서 '인터넷등기소' 검색 또는 주소창에 www.iros.go.kr 입력  ▶인터넷 등기소 바로가기
  2. 메인 화면에서 '부동산등기 → 열람하기 또는 발급하기' 클릭
  3. 열람하고자 하는 부동산의 주소(지번, 도로명, 건물명 등)를 입력
  4. 검색된 부동산을 선택하고 열람 또는 발급 버튼 클릭
  5. 비용 결제 (열람: 700원, 발급: 1,000원) 후 PDF 파일로 확인 가능
  ※ 주의사항
  • 회원가입 없이도 열람 가능하지만, 결제 후 바로 확인하지 않으면 재열람 시 다시 비용이 청구됩니다.
  • PDF 파일로 저장해 두는 것이 좋습니다. 

 

3-2. 모바일에서 확인하는 방법

 

모바일에서도 크롬, 사파리 등 웹브라우저를 통해 인터넷등기소 모바일 웹에 접속하면 PC와 동일하게 열람이 가능합니다.

1. 모바일 브라우저에서 www.iros.go.kr 접속     ▶인터넷 등기소 바로가기
2. 부동산등기 → 열람 또는 발급 메뉴로 이동
3. 주소 검색 후 부동산 선택
4. 간편 결제 또는 공인인증서(공동인증서)로 로그인 후 열람 가능

 

모바일에서는 공인인증서를 사전에 등록해 두면 인증 절차가 한층 간편해지며, 모바일 간편 결제(카카오페이, 토스 등)도 지원되어 편리하게 이용할 수 있습니다.

 

※ 단, 열람한 PDF는 화면에서 확인만 가능하며, 인쇄가 제한되는 경우가 있으니 계약서 작성 시에는 PC에서 출력하는 것을 권장합니다.

 

3-3. 오프라인 발급처 안내

 

등기부등본은 인터넷이 어려운 경우에도 오프라인에서 손쉽게 발급받을 수 있습니다.

 

가장 대표적인 방법은 관할 등기소(법원 등기국)를 방문해 민원 창구에서 직접 신청하는 방식입니다.

 

주소만 정확히 알고 있다면 누구나 본인 명의가 아니어도 열람 및 발급이 가능합니다.

 

최근에는 일부 무인민원발급기에서도 부동산 등기부등본 발급이 가능합니다.

시청, 구청, 주민센터 등에 설치된 행정안전부 연계형 무인기기에서 서비스가 제공되며, 사용자는 터치스크린을 통해 부동산 주소를 입력하고 출력까지 바로 진행할 수 있습니다.

 

주의할 점은 다음과 같습니다.

 

• 일부 지역의 무인기기에서는 등기부등본 발급이 제공되지 않을 수 있으므로,
   기기 초기 화면 또는 발급 항목에서 ‘부동산 등기사항증명서’를 확인해야 합니다.

 

• 발급 수수료는 1통당 1,000원이며, 현금 또는 카드 결제가 가능합니다.

 

무인발급기도 유용한 수단이지만, 장소에 따라 가능 여부가 다르며 제한이 있는 점을 인지하고 활용하는 것이 좋습니다.

 

 

 

4. 실전! 등기부등본 해석 예시

 

등기부등본을 처음 접하는 사람들에게는 다양한 용어와 표기 방식이 다소 낯설게 느껴질 수 있습니다.

 

하지만 핵심만 정확히 파악하면 생각보다 어렵지 않게 내용을 해석할 수 있습니다.

이 장에서는 표제부, 갑구, 을구 각 항목에서 꼭 확인해야 할 포인트를 실제 사례 중심으로 안내합니다.

 

4-1. 표제부에서 확인할 것

 

표제부는 부동산의 물리적인 정보가 기록된 곳으로, 계약하려는 부동산과 등기상 정보가 정확히 일치하는지 확인하는 것이 핵심입니다.

다음 항목을 특히 유심히 봐야 합니다.

 

• 부동산의 소재지(주소): 계약서상의 주소와 일치해야 합니다. 특히 아파트나 오피스텔의 경우 ‘동·호수’, ‘건물명’, ‘지번’이 동일한지 확인하세요. 예를 들어 “서울시 강남구 테헤란로 123, A동 1001호”처럼 정확히 매칭되는지 중요합니다.

 

• 대지권 비율 및 면적: 집이 단독주택이 아니라면 대지권(공동 대지에 대한 지분 비율)이 함께 표시됩니다. 아파트 등 집합건물일 경우 ‘대지권 비율’이 있는지 꼭 확인하세요. 대지권이 없거나 아주 낮은 경우, 추후 재건축 등에서 불이익을 받을 수 있습니다.

 

• 건물 용도 및 구조: 주거용인지 상가인지, 철근콘크리트인지 조적조인지 등의 정보도 기재되어 있습니다. 사용 용도와 실제 사용 상태가 다르면 문제가 될 수 있습니다.

 

즉, 표제부는 “이 문서가 과연 내가 계약하려는 그 집의 정보가 맞는가?”를 검증하는 출발점입니다.

 

4-2. 갑구에서 확인할 것

 

갑구는 등기부등본의 핵심 중 하나로, 소유권 변동 내역이 기록되어 있는 항목입니다. 다음과 같은 점을 중점적으로 살펴야 합니다.

 

• 현재 소유자 정보: 현재 집주인의 이름이 누구인지 확인하고, 계약하려는 사람이 등기상 소유자와 동일한지 대조해야 합니다.
  만약 계약 상대방이 대리인이라면 위임장, 인감증명서 등을 통해 정당한 권한이 있는지 확인이 필요합니다.

 

• 소유권 변동 사유: 매매, 증여, 상속, 경매 등 어떤 방식으로 소유권이 이전되었는지 살펴보세요. 경매나 공매로 취득한 경우, 소유권 안정성 측면에서 유의할 필요가 있습니다. 잔존 권리 관계,  점유자의 권리 주장 가능성 등을 확인해야 합니다. 

 

• 이전 일자: 소유권 이전이 최근에 발생했는지도 확인해야 합니다. 너무 최근에 이전된 경우, 등기 미비나 다른 계약자가 존재할 가능성도 있습니다.

 

• 압류, 가처분, 가압류: 소유권 내역에 이러한 권리제한 사항이 있다면 거래에 심각한 리스크가 될 수 있습니다. 세금 체납으로 인해 압류된 부동산은 매매가 불가능하거나 추후 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

 

 갑구는 “이 부동산이 누구 소유이며, 어떤 이력이 있었는가?”를 통해 계약의 안정성을 판단하는 중요한 자료입니다.

 

4-3. 을구에서 확인할 것

 

을구는 소유권 외 권리관계를 나타내는 항목으로, 주로 금융기관의 근저당권, 임차인의 전세권, 지상권, 가등기, 임차권 등기 등이 기재됩니다.

이 항목은 세입자에게 있어 보증금 회수와 직결되므로 가장 꼼꼼히 확인해야 할 부분입니다.

 

• 근저당권: 은행 등 금융기관이 설정한 담보권으로, 일반적으로 대출 시 등기됩니다.
  → 예: ‘채권최고액 2억 원’, 설정자: ○○은행, 설정일: 2022년 5월 10일
  여기서 주의할 점은 ‘채권최고액’이 보증금을 초과하면, 부동산이 경매로 넘어갈 시 보증금보다 금융기관이 우선 변제받게 되어 세입자는 손실을 볼 수 있습니다.

 

• 전세권 또는 임차권: 다른 세입자의 전세권이 기재되어 있는 경우, 선순위 임차인 여부를 확인해야 합니다.
  등기된 전세권자는 법적으로 우선 변제를 받을 권리가 있으므로, 후순위 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

• 가등기: 장래에 소유권 이전을 약속한 가등기 건이 있다면 해당 부동산이 제삼자에게 넘어갈 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

• 말소 등기 여부: 근저당권이나 임차권 등이 말소된 경우도 함께 확인하세요. 말소기록이 있더라도 완전히 정리되지 않은 경우가 있으며, 이를 통해 과거 이력을 확인할 수 있습니다.

 

을구는 금융 위험, 선순위 권리자 존재 여부, 보증금 반환 안정성을 판단하는 데 핵심이 되는 정보입니다.

 

 

5. 등기부등본 열람 시 주의사항

 

5-1. 주소 일치 여부

등기부등본에 나오는 주소와 계약서상 주소가 일치하지 않는다면 계약 시 위험 요소가 될 수 있습니다.

 

5-2. 갑구와 을구의 주의 포인트

갑구에서 과거 소유권 이전 사유 중 압류, 가압류 등이 있다면 리스크 신호입니다. 을구는 보증금 우선순위에 영향을 주므로 복수 설정 여부 확인이 필수입니다.

 

요약 팁

• 표제부 → 계약 대상 물건의 주소, 면적, 용도 확인
• 갑구 → 소유자와 계약 상대 확인, 소유권 변동 이력 체크
• 을구 → 근저당·전세권 등 권리 제한 여부 확인 (보증금 안전성 직결)

 

 

6. 자주 묻는 질문(FAQ)

 

Q1. 등기부등본 열람은 무료인가요?

A. 아니요. 등기부등본 열람은 유료입니다.

인터넷등기소에서 열람 시 1건당 700원, 발급 시 1,000원이 부과됩니다.

비용은 건당이기 때문에 주소지 하나에 대해 여러 필지를 열람할 경우 각각 요금이 부과될 수 있습니다.

단, 관할 등기소에서 방문 발급 시에도 동일한 수수료가 적용됩니다.

 

 

Q2. 모바일에서도 열람할 수 있나요?

A. 가능합니다.

스마트폰의 웹 브라우저(크롬, 사파리 등)에서 인터넷등기소 모바일 웹사이트에 접속하면 PC와 동일하게 열람 및 발급 절차를 진행할 수 있습니다.

 

 

Q3. 계약 전에 꼭 등기부등본을 확인해야 하나요?

A. 반드시 확인해야 합니다.

계약 상대방이 실소유자인지, 근저당이나 전세권이 있는지, 전세사기 가능성은 없는지를 사전에 확인하는 유일한 수단이기 때문입니다.

특히 잔금 지급 전 최종적으로 한 번 더 등기부등본을 열람하는 것이 중요하며, 열람일자는 반드시 계약일 기준 최신으로 유지되어야 합니다.

 

 

Q4. 등기부등본은 언제, 몇 번 확인하는 것이 좋을까요?

A. 최소 3회 이상 확인하는 것이 안전합니다.

1. 계약 전: 계약 대상이 맞는지, 소유자가 누구인지 확인
2. 계약서 작성 시점: 갑자기 근저당권이 설정되거나 소유자 변경이 있었는지 확인
3. 잔금 지급 직전: 마지막으로 한 번 더 확인해 최종 상태를 점검

이렇게 하면 계약 전후 발생할 수 있는 갑작스러운 등기 변경 사항에 대비할 수 있습니다.

 

 

 

Q5. 다른 사람의 부동산도 등기부등본 열람이 가능한가요?

A. 가능합니다.

등기부등본은 공공 정보로, 누구나 주소지만 알면 열람하거나 발급받을 수 있습니다.

실소유자 본인의 동의 없이도 확인이 가능하며, 이 점을 악용한 스팸 또는 사기 사례도 있으니 개인정보 노출에 주의가 필요합니다.

 

 

Q6. 등기부등본은 유효기간이 있나요?

A. 등기부등본은 발급받은 시점의 정보를 기준으로 작성된 문서입니다.

법적으로 ‘유효기간’은 없지만, 부동산 권리는 언제든지 변동될 수 있기 때문에 가능한 최신 날짜의 문서를 기준으로 판단해야 합니다.

계약이나 금융기관 제출용이라면 3일 이내 발급본을 요구하는 경우가 많습니다.

 

 

Q7. 발급받은 등기부등본에서 이해가 안 가는 용어가 많은데, 어떻게 해석하나요?

A. 등기부등본에는 ‘소유권 이전’, ‘근저당권 설정’, ‘전세권 설정’, ‘채권최고액’, ‘지상권’, ‘가등기’ 등 법률 용어가 많아 일반인이 처음 보면 혼란스러울 수 있습니다.

이럴 때는 인터넷등기소에 제공된 ‘용어 해설’ 메뉴를 참고하거나, 부동산 공인중개사, 법무사, 변호사 등의 전문가에게 문의하는 것이 안전합니다.

중요한 계약이라면 전문가 검토를 받는 것도 좋은 방법입니다.

 

 

Q8. 등기부등본에 ‘말소’라고 적힌 항목은 무시해도 되나요?

A. '말소' 표시가 있는 항목은 더 이상 유효하지 않은 권리이지만, 과거 어떤 권리가 설정되었었는지를 보여주는 기록입니다.

근저당권, 전세권, 가압류 등 과거 이력이 많거나 말소기록이 반복되는 경우에는 그 부동산이 금융 문제나 분쟁이 많았던 이력이 있을 수 있으므로 주의해서 판단해야 합니다.