신탁 전세사기란? 신탁원부 확인 방법부터 대처법까지

신탁 전세사기는 최근 전세사기 유형 중 가장 복잡하고 교묘한 수법으로 꼽힙니다.

 

주택을 신탁회사에 맡긴 후에도 임대인이 여전히 권한이 있는 것처럼 세입자에게 전세계약을 체결하고 보증금을 받아 챙기는 형태로, 세입자가 이를 사전에 파악하지 못하면 큰 피해를 입을 수 있습니다.

 

신탁등기된 부동산은 일반 등기부등본만 확인해서는 위험 요소를 파악하기 어렵기 때문에 ‘신탁원부’를 꼭 확인해야 하며, 신탁회사의 동의 여부도 반드시 체크해야 합니다.

 

최근 정부와 LH는 신탁 전세사기 피해자 구제를 위한 다양한 정책을 시행하고 있지만, 근본적인 해결을 위해서는 계약 전 사전 점검이 필수입니다.

 

 

 

[목차]

• 1. 신탁 전세사기란?
• 1-1. 전세사기의 진화된 형태
• 1-2. 신탁등기와 신탁원부의 개념 이해
• 2. 피해 사례로 보는 신탁 전세사기의 위험성
• 2-1. 신림동 다세대주택 사건
• 2-2. ‘건축왕’의 명의신탁 사례
• 3. 왜 신탁등기가 위험할 수 있나?
• 3-1. 신탁원부 확인이 중요한 이유
• 3-2. 신탁회사의 동의 없는 계약의 무효
• 4. 신탁 전세사기 예방법
• 4-1. 계약 전 반드시 확인할 서류
• 4-2. 중개사에게 꼭 확인받을 사항
• 4-3. 신탁부동산 여부 확인하는 법
• 5. 피해 시 대처 방법과 구제 절차
• 5-1. LH 전세사기 피해주택 매입 제도
• 5-2. 금융감독원 및 법적 대응 절차
• 6. 마무리: 예방이 최선의 방책이다

 

 

1. 신탁 전세사기란?

 

신탁 전세사기는 최근 몇 년간 사회적 문제로 부각되고 있는 전세사기의 진화된 형태로, 특히 법률적 구조가 복잡하고 일반 세입자들이 잘 알지 못하는 '신탁제도'를 악용한 사기 수법입니다.

집주인이 본인의 부동산을 신탁회사에 소유권을 이전(신탁등기) 한 후, 여전히 자신이 해당 부동산의 실소유자인 것처럼 속여 신규 세입자와 전세계약을 체결하고 전세 보증금을 가로채는 구조입니다.

 

문제는 이러한 사기 방식이 일반 세입자 입장에서 쉽게 구별하기 어렵다는 점입니다.

계약 당시 확인한 등기부등본 상으로는 특이사항이 없어 보이고, 신탁 사실이나 임대 권한 상실 여부는 '신탁원부'라는 별도의 서류를 확인하지 않으면 알 수 없습니다.

즉, 신탁 전세사기는 정보 비대칭성과 법률 지식의 격차를 악용한 대표적인 사기 유형입니다.

 

1-1. 전세사기의 진화된 형태

 

과거 전세사기는 단순히 보증금을 돌려줄 능력이 없는 집주인이 계약을 반복하며 돈을 돌려 막는 수준에 그쳤다면, 최근의 전세사기는 더욱 치밀하고 법률적 허점을 교묘히 이용하는 방향으로 진화하고 있습니다.

그중 대표적인 것이 ‘신탁을 활용한 전세사기’입니다.

 

이 방식에서는 집주인이 부동산을 신탁회사에 맡기면서 신탁등기를 완료한 뒤, 세입자에게는 이를 숨기고 자신이 여전히 임대할 권한이 있는 것처럼 위장합니다.

이때 신탁회사에 대한 임대 승인을 받지 않고 계약을 체결하면 해당 전세계약은 원칙적으로 무효가 되며, 세입자는 나중에 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

특히 다세대주택, 신축 빌라, 지분 쪼개기 건물 등에서 이러한 수법이 많이 사용되고 있으며, 피해 사례도 꾸준히 증가하고 있습니다.

2024년 LH에 따르면 전세사기 피해자 중 상당수가 신탁등기된 부동산과 관련되어 있으며, 피해 구제에도 시간이 오래 걸리는 등 법적 분쟁이 복잡해지는 양상입니다.

 

1-2. 신탁등기와 신탁원부의 개념 이해

 

전세계약을 체결하기 전이라면 반드시 이해하고 있어야 할 것이 ‘신탁등기’와 ‘신탁원부’입니다.

 

신탁등기란, 집주인이 부동산의 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 이전하고, 신탁회사가 해당 부동산을 관리하거나 처분할 수 있는 권한을 갖는 제도입니다. 보통 부동산 개발, 자산관리, 담보 목적 등으로 신탁이 설정됩니다.

 

문제는 신탁등기가 된 부동산의 경우, 원래의 집주인(위탁자)이 더 이상 해당 부동산에 대한 실질적인 권리를 행사할 수 없다는 점입니다.

따라서 임대차 계약을 체결하려면, 신탁회사로부터 임대 가능 여부에 대한 공식적인 동의를 받아야 하고, 그 내용이 명시된 문서가 바로 ‘신탁원부’입니다.

 

신탁원부는 대법원 인터넷등기소에서 열람할 수 있으며, 이를 통해 다음과 같은 내용을 확인할 수 있습니다.

 

• 해당 부동산이 신탁된 상태인지 여부
• 임대 가능 여부 및 임대권한 주체
• 신탁 목적과 기간, 수익자 정보

 

만약 신탁원부를 확인하지 않고 전세계약을 체결한다면, 세입자는 법적으로 무효인 계약에 돈을 걸게 되는 셈이며, 경매나 명도 절차에서도 보호받기 어려운 상황에 처할 수 있습니다.

 

 

2. 피해 사례로 보는 신탁 전세사기의 위험성

 

신탁 전세사기의 가장 무서운 점은, 피해자들이 계약 당시 ‘불법적인 계약인지 인식조차 못한 채’ 큰 금액의 보증금을 맡긴다는 데 있습니다.

계약서만 보면 문제없어 보이지만, 실제로는 신탁회사의 동의 없이 임대인이 계약을 체결한 상태라면 세입자는 법적 보호를 받기 어렵고, 보증금 전액을 잃을 수도 있습니다.

아래는 최근 언론에 보도된 대표적인 피해 사례입니다.

 

2-1. 신림동 다세대주택 사건

 

서울 신림동의 한 다세대주택에서 발생한 사건은 전형적인 신탁등기 미고지 전세사기 사례입니다.

해당 주택의 집주인은 처음에는 일반 임대차 계약을 체결해 왔습니다.

 

그러나 중간에 해당 건물 전체를 신탁회사에 맡기며 ‘신탁등기’를 완료했음에도 불구하고, 이후에도 마치 아무런 권한의 변동이 없는 것처럼 계속 세입자를 받았습니다.

 

세입자들은 이 사실을 모르고 전세계약을 체결했고, 나중에 건물이 경매에 넘어가며 보증금 전액을 날릴 위기에 처하게 됩니다.

이 사건에서는 임대인이 신탁등기 사실을 고지하지 않은 점이 핵심이었으며, 피해자들은 이를 근거로 법적 대응에 나섰지만 신탁회사 측이 계약에 동의하지 않은 상황이어서 구제가  어려웠습니다.

 

이 사건은 언론과 법률방송에 의해 집중 조명되며, "신탁원부 확인 없이는 안전한 임대차 계약이라 할 수 없다"는 경각심을 일으켰습니다.

 

 

2-2. ‘건축왕’의 명의신탁 사례

 

또 다른 사례는 인천 미추홀구에서 발생한 대규모 전세사기입니다.

피의자는 일명 ‘건축왕’이라 불리던 부동산 업자로, 총 175세대 규모의 다세대주택을 신축한 뒤 자신의 딸 명의로 계약을 체결해 왔습니다.

하지만 실제로는 이 모든 부동산이 신탁등기 상태였고, 임대인은 수탁자의 동의 없이 계약을 강행했습니다.

 

검찰은 해당 사건을 수사한 결과, ‘명의신탁’ 방식으로 부동산 실소유권을 숨기고 다수의 세입자와 전세계약을 체결해 보증금을 편취한 정황을 포착했습니다.

또한 이들은 공인중개사를 활용해 피해자들을 유인하고, 마치 정상 거래인 것처럼 꾸몄습니다.

결국 이 사건은 전세사기 특별법의 입법 배경 중 하나로 인용될 정도로 사회적 파장이 컸습니다.

 

해당 사건에서는 세입자들이 신탁원부의 존재조차 몰랐고, 등기부등본상 소유자가 딸로 되어 있었기 때문에 대부분 안심하고 계약을 맺은 것이 화를 키웠습니다.

 

이처럼 신탁 전세사기는 매우 교묘하고 실제 계약 단계에서는 전혀 문제가 없어 보이기 때문에, 일반 세입자들이 이를 인지하기는 어렵습니다.

단 한 번의 부주의가 수천만 원에서 억 단위 보증금 손실로 이어질 수 있으므로, 신탁등기 여부와 임대인의 계약 권한을 반드시 확인하는 습관이 필요합니다.

 

 

 

3. 왜 신탁등기가 위험할 수 있나?

 

전세계약을 맺는 대부분의 세입자는 등기부등본만 확인하면 안전하다고 생각하지만, 신탁등기 부동산의 경우는 이야기가 완전히 다릅니다.

부동산이 신탁회사에 맡겨진 상태에서는 소유권, 처분권, 임대권 등이 제한되며, 실질적으로 위탁자(즉, 집주인)는 계약 권한을 상실하게 됩니다.

 

문제는 이러한 사실이 일반적인 등기부등본에는 명확히 나타나지 않으며, ‘신탁원부’라는 별도의 문서를 열람해야 확인할 수 있다는 점입니다.

이 때문에 많은 세입자들이 신탁등기 여부를 모르고 계약을 체결한 뒤, 보증금을 돌려받지 못하는 심각한 피해를 입고 있습니다.

 

더욱이, 신탁회사로부터 임대에 대한 사전 동의를 받지 않은 계약은 법적으로 무효 처리될 가능성이 매우 크며, 세입자는 ‘보호받지 못하는 계약서’를 들고 허탈하게 퇴거해야 하는 경우도 발생합니다.

 

 

3-1. 신탁원부 확인이 중요한 이유

 

신탁원부란, 신탁된 부동산의 실제 관리 권한 및 계약 가능 여부 등을 명시한 공식적인 문서입니다.

이는 등기부등본과는 별도로 열람해야 하며, 신탁부동산의 임대 가능 여부, 신탁 목적, 신탁회사 명칭, 위탁자와 수탁자 관계 등이 자세히 나와 있습니다.

 

어떤 건물이 신탁등기 되어 있고 신탁원부에 ‘임대 불가’ 또는 ‘신탁회사 동의 필요’라고 명시돼 있다면,
세입자가 아무리 계약서를 갖고 있더라도 그 계약은 효력이 없을 수 있습니다.

 

다음과 같은 경우라면 반드시 신탁원부를 확인해야 합니다.

 

• 부동산 등기부등본 상에 ‘신탁’ 문구가 있거나 수탁자가 기재되어 있는 경우
• 소유주가 법인, 자산관리회사, 또는 금융기관으로 되어 있는 경우
• 중개인이 ‘괜찮다’, ‘문제 없다’며 설명을 회피할 경우

 

신탁원부는 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 열람할 수 있으며, 수수료는 약 1,000원 내외로 부담도 크지 않습니다.

 

신탁원부 확인은 피해 예방의 첫걸음이자, 전세사기의 법적 구조를 이해하기 위한 가장 확실한 방법입니다.

 

 

3-2. 신탁회사의 동의 없는 계약의 무효

 

부동산이 신탁 상태에 있다면, 해당 부동산에 대한 임대, 매매, 담보 설정 등 모든 행위는 수탁자인 ‘신탁회사’의 동의가 필수입니다.

따라서 임대인이 신탁회사에 동의 받지 않고 세입자와 전세계약을 체결한 경우, 해당 계약은 법률적으로 ‘무효’ 또는 ‘취소’ 사유가 됩니다.

 

이럴 경우 어떤 문제가 발생할까요?

 

• 세입자는 전입신고와 확정일자를 받아도 보호받지 못합니다.
• 건물이 경매나 명도소송에 들어가면, 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.
• 신탁회사 입장에서는 세입자와 아무런 계약을 체결한 적 없기 때문에 책임이 없습니다.

 

최근 실제 사례에서도, 임대인이 신탁된 부동산을 아무 설명 없이 임대했고, 이후 신탁회사가 해당 계약을 부인하면서 세입자들은 무방비 상태로 쫓겨나는 사태가 벌어졌습니다.

 

신탁회사의 동의는 신탁부동산 전세계약의 유효성과 세입자의 권리 보호에 절대적인 영향을 미치는 핵심 요소입니다.

 

 

신탁등기된 부동산은 계약 자체가 불완전한 구조이기 때문에, 계약 전에 반드시 ‘신탁원부’ 확인과 ‘신탁회사 동의서’ 확보가 필요합니다.

 

 

 

4. 신탁 전세사기 예방법

 

신탁 전세사기는 단순히 법을 몰라서 당하는 것이 아니라, 확인해야 할 것을 미처 확인하지 않아서 발생하는 경우가 대부분입니다.

 이 유형의 사기는 사전 확인만 철저히 한다면 충분히 예방할 수 있습니다.

 

아래는 신탁 전세사기를 막기 위해 세입자가 반드시 숙지해야 할 사전 체크리스트입니다.

 

4-1. 계약 전 반드시 확인할 서류

 

전세계약 전에는 아래 3가지 서류를 꼭 받아서 확인해야 합니다.

 

• 등기부등본 (건물 전체 + 해당 호실)
  → 등기부상 ‘신탁’이라는 문구가 있는지, 소유자가 누구인지 확인합니다.
  → ‘수탁자’, ‘신탁회사’ 등 표시가 있으면 신탁등기된 부동산일 가능성이 높습니다.

 

•  신탁원부
  → 신탁원부는 해당 부동산이 신탁 상태인지, 신탁 목적이 무엇인지, 임대 가능 여부, 수익자 정보 등을 명시한 공식 문서입니다.
  → 대법원 인터넷등기소에서 열람 가능하며, 신탁회사 동의 없이 임대가 불가한 경우도 명시되어 있습니다.

 

• 신탁회사 동의서 (임대 승인서)
  → 해당 부동산을 임대하려면 반드시 신탁회사(수탁자)의 임대 동의 문서가 있어야 합니다.
  → 이 서류가 없다면 해당 계약은 무효가 될 가능성이 크고, 보증금도 보호받기 어렵습니다.

 

이 3가지 서류를 계약 전 중개인에게 요구하고, 내용도 직접 확인하세요.

문서가 없거나 설명을 회피한다면 과감히 계약을 중단해야 합니다.

 

 

4-2. 중개사에게 꼭 확인받을 사항

 

공인중개사에게는 다음 사항을 반드시 구두 + 서면으로 확인해야 합니다.

 

• “이 부동산은 신탁등기 여부가 확인됐나요?”
• “신탁원부 열람 결과와 내용을 설명해 주실 수 있나요?”
• “신탁회사의 임대 동의서(승인서)를 확보했나요?”
• “수탁자가 동의하지 않은 계약은 무효인데, 이 건물은 문제가 없나요?”

 

중개대상물 확인·설명서에 신탁여부, 신탁회사 명칭, 수탁자 정보가 빠져 있다면, 반드시 기재하도록 요청하세요.

이 문서에 허위사실이 기재되어 있거나 고지 누락이 있는 경우, 중개사도 손해배상 책임이 발생합니다.

 

중개사의 말만 믿지 말고, 서류로 확인하고 증거로 남겨야 나중에 피해 발생 시 구제받을 가능성이 높아집니다.

 

4-3. 신탁부동산 여부 확인하는 법

 

아래 방법을 통해 누구나 쉽게 신탁등기 여부를 직접 확인할 수 있습니다.

 

• 대법원 인터넷등기소 이용
  • https://www.iros.go.kr 접속
  • 건물 주소 입력 → 등기부등본 열람
  • 소유자란에 ‘수탁자’, ‘신탁회사’ 등 기재 여부 확인
  • ‘신탁등기’, ‘수탁자’, ‘위탁자’ 문구가 보이면 신탁된 상태입니다.

 

• 신탁원부 열람
  • 인터넷등기소 > ‘신탁원부열람’ 메뉴 이용
  • 부동산 주소로 검색 가능
  • 열람 수수료는 1,000원 내외
  • 임대 가능 여부, 수익자, 임대권한 명시

 

• HUG 전세사기예방센터 활용
  • https://www.khug.or.kr/jeonse
  • 신탁 부동산 체크리스트 제공
  • 다양한 전세사기 사례 및 예방 정보 열람 가능

 

요약:

• 등기부등본만 믿지 말고, 반드시 신탁원부까지 확인
• 수탁자가 임대 동의했는지 공식 문서로 확보
• 중개인 설명은 참고일 뿐, 직접 열람 및 검증 필수

 

 

 

5. 피해 시 대처 방법과 구제 절차

 

신탁 전세사기를 당했을 경우, 세입자는 큰 충격과 함께 현실적인 어려움에 직면하게 됩니다. 

하지만 최근 정부와 LH, 금융당국에서는 신탁 및 일반 전세사기 피해자를 위한 구제책을 본격적으로 시행하고 있습니다.

계약이 이미 체결되었거나, 피해가 발생했다면 아래와 같은 절차를 따라 침착하게 대응하는 것이 중요합니다.

 

5-1. LH 전세사기 피해주택 매입 제도

 

정부는 전세사기 특별법을 제정하여, 피해자 보호와 주거 안정을 위한 공공 매입 사업을 추진하고 있습니다.

이 사업의 핵심은, LH가 전세사기 피해주택을 매입하여 피해 세입자에게 장기임대 형식으로 다시 제공하거나,
보증금의 일부를 회수할 수 있도록 돕는 것입니다.

 

주요 내용 요약:

 

• 대상자: 전세사기 피해자로 공식 인정받은 임차인
• 신청 조건: 피해자로 인정된 후 3년 이내에 신청 가능
• 매입 대상: 신탁사기 포함, 실거주 목적 전세 계약을 맺은 주택
• 매입 후 조치: 장기임대 제공 (최대 10년 거주 가능) 또는 보증금 일부 회복
• 회복률: 현재 기준 최대 78% 보증금 회복 가능

 

신청 방법은 주택 소재지 관할 LH 지역본부 전세피해지원팀을 통해 가능하며,
자세한 내용은 LH청약센터(LH청약플러스) 또는 국토교통부 홈페이지를 통해 확인할 수 있습니다.

 

LH 매입 제도는 ‘보증금 전액을 돌려주는 구조’는 아니지만, 퇴거 위기 상황에서 최소한의 주거안정성과 회복 기반을 제공해 줍니다.

 

5-2. 금융감독원 및 법적 대응 절차

 

전세사기 피해자의 보증금 반환을 돕기 위한 법적·행정적 대응 수단도 마련되어 있습니다.

 

1) 금융감독원 ‘비조치의견서’ 발급 제도

 

금감원은 최근 신탁 전세사기 피해자 보호 차원에서, 피해 주택에 대한 경매 및 명도소송을 일시적으로 중단할 수 있도록 ‘비조치의견서’를 발급하고 있습니다.

이 문서를 금융기관에 제출하면 경매 절차가 유예되거나 보류될 수 있어, 임차인의 주거권을 일정 기간 보호받을 수 있습니다.

 

2) 법률구조공단 및 지자체 무료 법률상담

 

• 피해가 확정되었거나 의심되는 경우, 대한법률구조공단에서 무료로 법률 상담과 소송 지원이 가능합니다.
• 각 지방자치단체도 **‘전세피해 지원센터’**를 통해 상담 창구를 운영 중이며, 필요한 경우 법률전문가 연계를 지원합니다.

 

3) 피해자 단체소송 및 형사 고소

 

• 임대인 또는 공인중개사의 사기, 고지의무 위반 등이 확인되면 형사 고소 또는 민사 손해배상 청구가 가능합니다.
• 복수의 피해자가 발생한 경우, 피해자 단체를 구성해 공동 대응하는 것이 효과적입니다.
• 최근에는 전세사기 전문 변호사들이 ‘신탁 사기 피해 대응 전담팀’을 운영하며 피해 회복 절차를 돕고 있습니다.

 

 

6.  예방이 최선의 방책이다

 

 

신탁 전세사기는 그 구조가 복잡하고, 세입자가 인지하기 어려운 법적 허점을 교묘하게 이용한다는 점에서 매우 악질적인 사기 수법으로 평가받고 있습니다.

계약 당시에는 아무 문제 없어 보였던 부동산이, 알고 보니 임대 권한조차 없는 신탁회사 명의의 건물이었다는 사실을 나중에 알게 되는 경우가 대부분입니다.

 

무엇보다 신탁 전세사기의 무서운 점은 피해자 스스로가 사기를 당한 사실조차 뒤늦게 인지하게 된다는 것입니다.

그만큼 예방이 가장 중요하며, 실제로 계약 전에 몇 가지 서류만 확인하면 이러한 피해는 충분히 막을 수 있습니다.

 

다시 정리하면, 전세계약 체결 전 꼭 확인해야 할 핵심 포인트는 아래와 같습니다.

 

• 등기부등본에서 신탁등기 여부 확인
• ‘신탁원부’ 열람을 통해 임대 권한과 조건 파악
• 신탁회사의 임대 동의서(승인서) 서면 확보
• 공인중개사에게 확인서류 요청 및 설명 요구
• LH·금감원·지자체 전세피해센터를 통한 예방 상담 활용

 

이런 사전 점검은 어렵지 않지만, 작은 부주의로 생긴 피해는 보증금 전액 손실, 이사 갈 집 없음, 신용도 하락 등 매우 치명적일 수 있습니다.

 

신탁 전세사기는 한순간의 방심이 수천만 원의 피해로 이어질 수 있는 무서운 사기입니다.

 

‘설마 나까지 그런 일을 겪겠어?’ 하는 순간이 가장 위험한 때입니다.

 

전세계약은 단순한 종이 한 장이 아니라, 여러분의 소중한 삶과 미래를 담보로 한 약속입니다.

 

서류 몇 장 더 확인하고, 한 번 더 질문하고, 필요하다면 계약을 멈출 용기를 가지세요.

 

여러분의 집은 가장 안전하고, 가장 따뜻한 공간이어야 하니까요.