부동산 내부 점검 요령, 부동산 계약 전, 집 내부 이렇게 점검하세요

부동산을 매매하기 전, 집 내부를 꼼꼼히 살펴보는 일은 향후 수십 년의 거주 만족도를 결정짓는 핵심 요소입니다.

 

단순히 외관이 깔끔해 보인다고 안심하기보다는, 누수나 결로 현상, 전기설비 이상 여부, 창호 상태, 조망권, 일조량, 환기 등 다양한 항목을 면밀히 확인해야 합니다.

 

 

내부의 구조적 문제나 하자 여부는 계약 전 반드시 체크해야 하며, 체크리스트를 활용해 체계적으로 살펴보는 것이 좋습니다.

실제 부동산 거래 시 활용할 수 있는 내부 점검 포인트를 상세히 소개합니다.

 

목차

• 1. 왜 집 내부 점검이 중요한가
• 1-1. 한 번의 실수로 수천만 원 손해
• 1-2. 눈에 안 보이는 하자, 어떻게 찾을까
• 2. 부동산 매매 전 집 내부 살펴보기 체크리스트
• 2-1. 벽면 균열과 누수 확인
• 2-2. 결로 발생 여부와 단열 상태
• 2-3. 창문, 방충망, 도어의 작동 상태
• 2-4. 욕실과 주방의 배수 및 곰팡이 점검
• 2-5. 전기 설비와 스위치 작동 점검
• 2-6. 조망권과 일조량
• 3. 반드시 챙겨야 할 계약 전 점검 포인트
• 3-1. 하자 발견 시 협의 방법
• 3-2. 특약 조항에 명시할 내용
• 4 .전문가 추천! 집 내부 점검 꿀팁
• 4-1. 셀프 점검과 전문가 점검 병행
• 4-2. 임장 시 챙겨야 할 필수 도구

 

 

1. 왜 집 내부 점검이 중요한가

 

1-1. 한 번의 실수로 수천만 원 손해

부동산 매매는 수억 원의 자산 거래입니다.

실내 점검을 소홀히 하면 예상치 못한 하자 수리로 수천만 원이 들 수 있습니다.

특히  구조적 결함은 수리비도 크고, 생활 불편도 큽니다.

 

1-2. 눈에 안 보이는 하자, 어떻게 찾을까

누수, 곰팡이, 결로, 전기 배선 문제 등은 겉보기로는 잘 드러나지 않습니다.

실제 입주 후 문제가 드러나 계약 취소나 손해로 이어지는 사례도 많습니다.

따라서 점검 리스트를 갖고 방문해야 합니다.

 

 

2. 부동산 매매 전 집 내부 살펴보기 체크리스트

 

2-1. 벽면 균열과 누수 확인

• 벽지 속 얼룩, 곰팡이는 대부분 누수로 인해 발생합니다.
• 천장 모서리, 창문 위, 베란다 바닥, 욕실 외벽 등을 중점적으로 살펴보세요.
• 벽면의 가로 균열은 단순 마감재 문제일 수 있지만,
• 세로 방향 균열은 구조적인 문제가 있을 가능성이 높습니다.
• 벽에 귀를 가까이 대고 물 흐르는 소리가 들리는지 확인해보는 것도 좋은 방법입니다.
• 비 오는 날 임장을 하거나, 최근 비가 온 뒤 방문하면 누수 흔적이 명확히 드러납니다.

 

 

2-2. 결로 발생 여부와 단열 상태

• 창틀 주변, 베란다 벽, 외부와 접한 벽면은 결로 발생이 잦은 구간입니다.
• 결로로 인해 생기는 곰팡이는 건강에도 해롭습니다.
• 단열재가 부실하거나 시공이 잘못된 경우 겨울철 난방비 부담이 커지고,
• 내부 벽면 온도 차이로 인해 지속적인 결로가 발생할 수 있습니다.
• 벽지를 손으로 눌러보았을 때 눅눅하거나 차가운 느낌이 드는지 확인해보세요.
• 스마트폰에 온습도 측정 앱을 설치하고, 베란다-거실 온도 차를 체크하면 단열 상태를 추측할 수 있습니다.

 

 

2-3. 창문, 방충망, 도어의 작동 상태

• 창문과 방충망이 매끄럽게 열리고 닫히는지,
• 프레임이 비틀리거나 처져 있지 않은지 확인해야 합니다.
• 오래된 아파트일수록 로이유리(단열 유리)가 아닌 일반 창호일 가능성이 크며,
• 여름철 폭염과 겨울철 결로에 취약합니다.
• 방문(도어)은 틈이 있거나 소음이 심한지,
• 문을 닫았을 때 똑 닫히지 않는 경우는 경첩 문제나 목재 변형일 수 있습니다.
• 창틀의 먼지를 확인해보면 얼마나 오랜 시간 동안 관리되지 않았는지 추정할 수 있습니다.

 

 

 

2-4. 욕실과 주방의 배수 및 곰팡이 점검

• 세면대, 싱크대, 욕실 배수구에 물을 흘려보내고
• 배수 속도와 소리를 체크하세요. 거품이 빠르게 사라지지 않으면 배관에 문제가 있을 수 있습니다.
• 욕실 천장과 구석의 실리콘 마감 상태가 변색되거나 까맣게 변한 경우,
• 습기로 인한 곰팡이가 번식 중이라는 신호입니다.
• 싱크대 하부장을 열어보아 물이 고여 있거나 습기가 있는지 확인하세요.
• 종종 하수 냄새가 올라오는 경우가 있는데 이는 배수 트랩 문제일 수 있습니다.
• 향이 강한 방향제가 비치된 욕실이나 주방은 하수 악취를 숨기기 위한 경우일 수 있습니다.

 

 

2-5. 전기 설비와 스위치 작동 점검

• 각 방마다 전등 스위치를 켜보고, 깜빡이거나 작동이 안 되는 스위치가 있는지 확인합니다.
• 벽면에 전기 콘센트가 충분한지, 위치가 편리한지도 실생활에 큰 영향을 미칩니다.
• 분전함(두꺼비집)을 열어보면 전기회로가 깨끗이 정리되어 있는지 확인할 수 있고,
• 누전차단기 테스트 버튼을 눌러 정상 작동하는지도 확인하세요.
• 실외기 설치 여부, 전기용량(3kW 이상 가능 여부)도 체크 포인트입니다.
• 휴대용 멀티탭을 가져가서 실제 콘센트에 전기기기를 꽂아보면 작동 여부를 빠르게 확인할 수 있습니다.

 

 

2-6. 조망권과 일조량

• 아침~오후 시간대에 방문하여 일조량을 체크하세요.
• 특히 북향이나 저층일 경우 햇빛이 거의 들지 않을 수 있습니다.
• 커튼이나 블라인드가 쳐진 채로 매물을 보여줄 경우,
• 반드시 열어보고 바로 앞 건물과의 거리, 뷰(전망)를 직접 확인하세요.
• 거실 창문을 열었을 때 매연 소음, 도로 소음, 고층에서의 바람 등 생활소음도 고려해야 합니다.
• 일조권은 단열, 난방비, 곰팡이 발생에도 영향을 주므로, 단순한 조망의 문제를 넘어 주거 쾌적성에 직결됩니다.

 

 

이처럼, 부동산 매매 전 집 내부 점검은

단순히 ‘보기 좋다’, ‘깨끗해 보인다’는 인상에 의존하기보다

실제 생활에 영향을 주는 요소를 객관적이고 구체적으로 확인하는 과정입니다.

 

체크리스트를 출력해서 하나하나 점검하며 사진까지 남겨두면,

계약 시 협상의 근거 자료로도 활용할 수 있습니다.

 

 

 

 

3. 반드시 챙겨야 할 계약 전 점검 포인트

 

3-1. 하자 발견 시 협의 방법

부동산 계약 전에 집 내부 점검을 통해 작은 하자라도 발견했다면

 다음 중 한 가지로 정리해야 합니다.

 

• 매도자가 직접 수리한 후 인도한다
• 수리하지 않고, 해당 금액만큼 가격에서 감액한다
• 매수자가 수리하되, 그에 대한 금액을 별도 협의한다
• 하자 보수 여부를 말로만 약속하지 마시고, 반드시 계약서의 특약사항란에 명문화하세요.
• ▶ 예: “거실 천장 누수 자국은 2025년 5월 30일까지 매도인 책임 하에 수리 완료 후 인도함.”

 

3-2. 특약 조항에 명시할 내용

 

특약사항은 단순히 양측 신뢰가 아닌, 법적 보호의 최소 장치입니다.

 

특약 고려사항

• 매도인이 이사 나간 후 실내 상태가 지금과 동일함을 보장
• 가전제품, 붙박이장, 조명 등 포함 여부 정확히 명시
• 입주 전 도배, 장판 교체 여부 협의 및 명기
• 계약서를 공인중개사만 작성할 것이 아니라, 매수자 본인이 특약 사항을 직접 문장으로 정리해 메모해서 가져가면 훨씬 꼼꼼하게 관리할 수 있습니다.

 

 

4. 전문가 추천! 집 내부 점검 꿀팁

 

4-1. 셀프 점검과 전문가 점검 병행

셀프 점검은 기본이고, 고가 주택일수록 전문가와 동행하는 것이 좋습니다.

특히 아래와 같은 경우에는 꼭 전문가의 점검을 받는 것을 권장합니다.

 

• 전문가 점검이 꼭 필요한 상황
• 30년 이상 노후 아파트 또는 단독주택
• 하자 이력이 있는 매물 (예: 누수 수리 후 흔적 있음)
• 수리 이력이 많고 내부 리모델링이 진행된 매물
• 구조 변경(확장, 벽 철거 등)이 있었던 집

 

 전문가 점검 항목 예시

 

• 전기배선 이상 여부 (열화된 전선, 접지 미비 등)
• 상하수도 배관 상태 (하수 악취, 역류 가능성)
• 결로 원인 진단 (단열 미비, 열교 현상)
• 창호 기밀성 테스트
• 곰팡이 포자 검사 (공기질 측정기 활용)

요즘은 ‘홈인스펙션 서비스(주택 진단)’를 제공하는 업체들도 많습니다.

30~50만 원 내외로 상세 리포트를 받을 수 있습니다.

 

 

4-2. 임장 시 챙겨야 할 필수 도구

• 손전등 (휴대폰도 가능) : 벽 구석, 싱크대 하부, 배관 확인
• 습도계/온도계: 베란다, 외벽 방 습기 측정
• 멀티탭 or USB 충전기 : 콘센트 작동 여부 테스트
• 물병 또는 양동이 : 배수구 물 흐름 확인
• 카메라 or 스마트폰 : 하자 기록 사진 촬영

 

집은 단순한 공간이 아닌, 삶의 중심입니다.

부동산 매매 전 집 내부 점검은 거주 만족도, 안전, 자산 보호까지 책임지는 첫 단계입니다.

조급함보다는 꼼꼼함으로 접근하고, 점검 기록을 사진과 메모로 남겨두세요.